我不窮 我只是沒錢

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(想辦法不要等民法那條四個月的,房東都不用活了) 爬文說只要有積欠房租,就可以先寄存證信函告知催繳 或搬離,(契約有註明1號繳房租,不然就租約無效,寫了也 白寫,因為好像要以民法為準) 我存證信函要寄給誰,寄給那位女生我沒有住址 寄給現在住在套房裡的那個先生嗎?但我沒有他的身份 證資料,也不知全名.....寄了若他不理怎麼辦? 問題3. 租約剩兩個月到期,若他們一直不繳房租,就是欠三個月 租金,但有兩個月押金(還要扣借她的一千塊) 若到時不夠繳他們欠的管理費 和水電費該如何做? 若租約到期,又不肯搬離,我要如何做,也是要走法律途徑 嗎?等到時強制執行他們又不知白住了多久了耶 我的損失怎麼算? 問題4. 很不想等那麼久給人白住,很想去斷水斷電,但聽說 會 被告,若租約到期是不是就不會被告了,房子明明就是我 的,怎麼台灣的法律是這樣子的丫~我如果真的被告了,是 犯了那一條罪我會怎麼樣嗎?那我可以反告他們侵占 嗎.. 2009-01-01 08:33:29 補充 租約到期~是不是就不用走法律途徑了???? 2009-01-01 08:38:40 補充 假設租約到期,租賃關係已消滅,我是不是可以不管他有沒有搬出去 我可以再訂另一份契約給一下一位租屋者,到時租屋者進屋去 他有我 的租賃契約,是不是就不能構成什麼私自闖入民宅之類的 可以用這樣的方式解決嗎?? 最佳解答網友票選.. 回答者： ZHE ( 實習生 1 級 ) 擅長領域： 生活法律 | 升學考試 回答時間： 2008-12-30 18:05:48 [ 檢舉 ] . (一)遇到房客不付房租 在訂有期限的租賃契約，只要承租人積欠租金達到兩期以上，出租人就可以寄發存證信函，訂定相當期限，催告承租人支付租金。如果承租人仍然不付清所欠的租金，出租人就可終止租約。租賃關係一旦因終止租約而消滅，出租人即可請求收回出租的房屋。 依民法第440條 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 因此，如果承租人遲延支付租金，出租人就可以依據前述規定收回房屋。 出租人應該先以存證信函，定相當期限，"通知(承租人)支付"租金；若承租人仍然不支付租金，承租人可再寄發存證信函"終止租約"，租約一經終止，便可請求收回出租的房子。 (二)房客拒不搬出 定期租賃的租約到期之後，出租人可以依照民法的規定，請求承租人搬出，並收回房屋。如果承租人拒絕搬出，仍然機繼續用房屋的話，就屬於"無權占有"，並且構成"不當得利"。 出租人除了可以要求承租人返還房屋之外，還可以向承租人請求按相當於每月房租計算的不當得利。如果雙方在租賃契約中有約定違約金，出租人也可以請求承租人"賠償違約金"。 定期租賃的契約訂有期限，在租約屆滿的時候，依據 民法第450條 租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。 如果承租人賴著不走，仍繼續使用該房屋，就構成了"不當得利"。所謂"不當得利"就是，無法律上的原因而受利益，致他人受損害的情形。 當租賃關係消滅，承租人繼續佔有租賃物時，即屬"無權占有"，受有損害的出租人，除了可以請求返還租賃物，還可以請求給付承租房屋的利益。 實務上，是以相當於每月租金的金額，計算不當得利的數額。另外，如果租約中有違約金的約定，出租人可以同時向承租人請求給付違約金。 所以，如果房客拒絕給付房租，建議先以存證信函終止雙方的租賃契約。 因為一份定期的租賃契約在期限屆至時，如果房東仍然繼續收受租金，這份契約就會轉成不定期租賃契約；此時，房東是不能任意對出租的房子為任何妨礙房客權利的行為。 然而，在終止契約後又應該怎麼辦？ 下一步就是再發一份存證信函告知房客，因為水、電的申請人屬於房東，由於雙方間之租約已然終止，房客對於該房屋在法律上屬於無權占有，房東並無繼續提供水電之義務。 所以，在發函後可以向水電公司申請終止供水及供電，以實際上造成房客的不便而達成強制其搬遷的目的。不過，這個方法的前提必須要預先發出前開兩份存證信函，否則可能會遭到房客為強制罪的告訴而吃上官司。 另外，這個方法有一個罩門，就是房客可以在斷水斷電後以自己的名義申請水電，如此一來，房客仍然有水電可以用，就沒有辦法達到強制驅離的目的。 (三)關於強制執行 強制執行之程序從執行的開始一直到執行的終結，其間可能遇到種種情況，例如執行的調查，執行的登記，執行程序什麼情況下可聲請延緩？什麼情況下可停止執行？又什麼情況可撤銷執行？強制執行法對此設有大部分的規定。又執行之開始，是由債權人以書狀向執行法院提出而發動，但程序開始後，法院就應依法定程序職權進行至終結為止。 其中金錢債權之執行和非金錢債權之執行固然有不同執行方法；即使同為金錢債權之執行，對於動產之執行和對於不動產之執行也不盡相同。凡此種種皆屬強制執行程序的一環。 實務上債權人聲請強制執行，應依下列程序為之： 一.提出聲請狀： 強制執行法第44條準用民事訴訟法第244條之規定，聲請狀內容應記載： １．當事人及法定代理人。 ２．執行名義的名稱。 ３．執行的標的物。 ４．聲請執行的理由。 二.附具證明文件： 應依強制執行法第6條之規定，提出證明文件。例如：判決正本及確定證明書、公證書、支付命令及確定證明書等。 三.繳納執行費： 執行標的物之拍賣金額，未滿五千元者，免徵執行費，五千元以上者，則以千分之八計算。 四.向有管轄權之法院聲請： 強制執行法第7條規定：「強制執行向應執行之標的物所在地或應為執行為地之法院為之；其不再同一法院者，得向其中一法院為之。受理強制執行事件之法院，須在他法院管轄區內為執行行為時，應囑託該他法院為之」。 債權人應依此規定，向有管轄權之法院聲請。 ＊補充建議事項 : 1.強制執行最大之挑戰在於如何發現債務人有可供執行之財產。 因為若無法查知債務人之財產，或債務人並無財產，則費盡心血取得之執行名義均將難以發揮功效。 2.為此，實務上大多於取得執行名義後，依法向國稅局付費查詢債務人財產資料，待查得債務人財產後，再具狀向法院聲請強執行，俾利順利求償。 參考資料 知識+麗星 2008-12-30 18:07:26 補充 3.無權占有又分為善意占有與惡意占有。占有人不知其無占有之權利而占有者，謂之善意占有；明知為無權占有而占有而占有者，謂之惡意占有。 但法律對於一般占有，往往推定為其善意占有。 4.所有權人對於自己的動產或不動產，發現遭人無權占有時，即可依民法有關規定加以追討，依民法第767條的規定：「所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」來主張。 參考資料 知識+麗星 2008-12-30 18:31:56 補充 房客不繳房租那就沒輒啦，因為那是沒有辦法立刻申請強制執行的， 必須要走一趟法律程序，所以你不能自己去他家裡換鎖(其實是自己家) 也不能去把它的傢俱丟到外面去，因為他可以告你侵入民宅，你一定會吃官司，法律不會因為這是你租出去的房子而讓你有自由進出的權利，盡管那個房客是多麼的爛，斷水斷電也沒用啦，這招也想過，問過電力公司的人，印象裡他說要復水復電簡單得很，除非他都不繳錢被斷電，實際居住者一通電話就復啦，他是建議我走法律途徑， 這時候找里長找警察都沒用，他只要不搬不付錢，你絕對沒辦法對他如何， 警察說這種他沒辦法處理，但只要法院強制執行令下來，警察就會配合， 參考資料 tansywen 2008-12-30 18:34:40 補充 那好，走法院，你會花很多時間請假跑法院，對方是根本連理都不理，開庭時也不會出庭的啦，他本來就是擺明了要白住了，因為契約不是法院公證，所以從開始走法律途徑，寄存證信函一直到強制執行差不多要花半年，這半年就看房客進進出出，看到你還會偷笑，半年後終於強制執行令下來了，那個畜牲也會收到，當他知道時間到了，半夜偷偷溜了，留下來的是滿目瘡痍的房屋，塞住的馬桶，整間的垃圾， 積欠的水電費以及要不回的房租，他又會去找下一個受害的房東了， 法官的經驗跟我說，這種欠的房租不用想要追回來了，對方居無定所，沒有正常的工作， 參考資料 tansywen 2008-12-30 18:35:46 補充 ，反正都搬了房子回來最重要，光整理就整理的得快瘋了，還的幫他繳積欠的水電費，心中真是有5千萬個X～後來我們下一個房客就走法院公證了，法院公證有好處就是，一但房客積欠兩個月的房租，壓金扣完以後，就可以立刻申請強制執行，警察會同書記官來把房客的家具通通丟到馬路上去，不用走半年的法律程序，只是缺點是，會有一筆公證費會依據房租的比例收取，再來就是所得稅是跑不掉的，其中該如何取捨，就看你願不願意押注這個房客是好的還是爛的了。 參考資料 tansywen 2008-12-30 18:36:24 補充 法院公證的話，在公證當時要繳一筆公證費，印象裡是依照房租租約期間總收入的比例來收取，所以租得越久繳得越多， 至於要不要扣所得稅？我是不知道當初那個房客有沒有拿去報稅啦，因為他後來就搬了，我則是在隔年被國稅局補稅好幾千，就是房租收入的部份，所以我也不知道這是因為房客的關係還是公證的關係，不過如果你是房客的話，如果房東確定會被扣所得稅的話，這個不拿去抵稅就太可惜啦～法院公證像是買保險一樣，房東有保障，房客也會有保障，租約期間房東不能亂加價，還是不錯的啦。 參考資料 tansywen 2009-01-01 12:51:29 補充 當然是不行﹐這樣還何需要法院裁定幹麻﹖﹖ 相關詞： quot是什麼,quot的意思,quot是什麼意思,quot 行政院勞委會中部辦公室,網路語言",何謂",營業稅網路申報作業要點 quot,quot什麼意思,quot 暗黑易牙居 quot,quot神麼意思 quot,租金,房客,執行,小套房出租,不當得利,租賃契約,民法,債權人,債務人[ 快速連結 ] 其它回答( 2 ) | 意見( 0 ) | 評論( 0 ) .發表你的評價 你的評價 發表評價： 正面 普通 負面 評價內容： 發表 取消 . 加入追蹤 轉寄朋友 友善列印 看另一則問題 .馬上按讚 加入 Yahoo! 奇摩 知識+ 粉絲團 •多益700分線上測驗題庫 •免費下載空姐英文教戰手冊 •學英文每堂課只要199元？ 相關問答 [ 佛教 ]" 請教是何意 . 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