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房客的保障範圍. 發問者： chun ( 初學者 5 級)
發問時間： 2010-05-24 14:09:08
解決時間： 2010-05-24 23:14:32
解答贈點： 5 ( 共有 0 人贊助 )
回答： 2 評論： 0 意見： 2
[ 檢舉 ]
網友正面評價
100%
.共有 1 人評價.最近房東說要漲房租本來要4000後來談到只漲2000我們租約到7月4號我想要先簽房東卻說到期再簽約但我們是營業店面裝潢已經花費60萬以上目前只租第一年那如果房東到期前才簽約那他臨時又要漲價否則我們就要再期限內搬離我們可以有什麼保障如果來不及搬是否押金就會被扣請大大們幫忙回答謝謝～ 最佳解答發問者自選
.. 回答者： 最親的人 ( 研究生 1 級 )
擅長領域： 保健常識 | 戀愛
回答時間： 2010-05-24 14:17:43
[ 檢舉 ] .根據我國《民法》422條規定，房屋租期超過一年者，應以書面訂定，如果不以書面訂定，就是不定期租約。不定期租約一般而言，對房客較有利。因為依《土地法》100條不定期租約，如果房東要收回房屋，需符合下列條件：
1. 房東收回自住或重新建築時。
2. 房客違反民法規定轉租於他人時。
3. 房客積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
4. 房客以房屋供違反法令之使用時。
5. 房客違反租賃契約時。
6. 房客損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
房東可能會以漲租來逼走房客，租賃契約係屬雙方合意所訂立之契約，不得由房東單獨調漲，如果房東欲調漲租金，房客可以拒絕。根據《土地法》97條，房屋租金不能超過房屋及土地申報總額年息10％（將房屋及土地申報總值÷10再÷12，就等於每月租金上限，超過部份房客可以不付）；也可以請求地政機關強制降低租金......ok...
土地部份，可向地政機關取得公告地價的資料，房屋部份，可向稅捐機關取得房屋現值的資料。 還有一種情形也會造成不定期租約：根據《民法》451條的規定，當租約期滿時，若房客仍繼續居住，而房東也照收房客的租金時，此種情況就會變成不定期租約 。
《土地法》99條規定，押金不得超過兩個月的租金
約定租金及押金。有時房東會註明，欠租即可終止租約，請房客搬家。然而根據《民法》440條，要房客欠租兩期以上，並經房東依法催告，房東才能終止租約。但是這並不是說房客可以少付這兩期房租，就算租約終止後，房東仍可向房客要回所欠的這兩期房租。
又根據《土地法》99條，房屋押金不得超過兩個月租金，超過部份得抵繳房租。押金及每期租金付給房東後，記得要請房東簽收，並妥善保存收據 。
爭取租約期滿後的優先承租權...在市售的契約版本中經常會規定"租期屆滿時，除經房東同意繼續出租外，應即日將房屋按照原狀遷空交還房東，不得請求遷移費或主張任何權利。如不立刻交還房屋，應支付按照租金幾倍計算之違約金"。但房客可爭取事先約定："租約期滿，原房客有「優先承租權」，並事先協調，漲租幅度及時間，明列於契約條文"。
房客如果要裝潢房屋最好先和房東約定好，租約期滿房東是否願意買下裝潢或是否願意多續租幾年，再決定裝潢費用。至於一般民間有所謂房東要給搬遷費才能趕房客，在法律上房客並沒有做此項請求的權利，房東更沒有付給房客搬遷費的義務。
房東經常會在契約中規定類似："未經房東同意，不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其它變相方法由它人使用房屋"。此時房客應爭取加註："留宿親友，不在此限"，以免房東以此為把柄，藉口趕人 。
關於房屋之自然損害，如果未在契約中規定由房客負責的話，當然要由房東負責維修；但依《民法》437條，房客有通知房東的義務，如果沒有通知，而使得損害擴大，房客要負責賠償。但如果房客已經通知，而房東拒不修理時，房客可終止租約或自行雇工修理，而於兩年內向房東要求修理費或抵繳房租。
契約書常有一個不合理的規定："租屋之房屋稅、綜合所得稅等，如果較出租前之稅額增加時，其增加部份，由房客負責補貼"這部份應儘量爭取刪除。
租屋期間內，房客如果要提前搬家，以往經常約定房客要賠償房東一個月租金。可與房東協議，提前一個月通知房東或已找到房客，則房客無須賠償。
法律上另外有一些有利於房客的規定，例如《民法》424條，房屋如有瑕疵，危及健康或安全，即使房客早於簽訂契約時就知道房屋瑕疵，房客仍可隨時解約；所以，舉重以明輕，就算承租時不知道房屋已有瑕疵，而在簽約後才知道者，原則上也是可以隨時終止租約的；依《民法》425條，當租約未到期而房屋被賣掉，房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿，而絲毫不影響原有房客權利。這些都是我們應該要知道的！
市售一般租賃契約書，版本各有不同，應該選擇規定條文較少的版本，因為這樣對房客的協調空間較大。亦即依據「契約自由」原則，只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項，經過雙方同意後，亦可成為契約之一部分。因此使用條文較少的版本，房客自然就有較大的空間向房東爭取。其次，凡是契約未約定部份，在法律的處理程序則是引用《民法》的規定。一般而言，《民法》中規定往往較有利於房客。
法院公證對房客較不利 「法院公證」。公證過的契約才有效。事實上，契約經雙方合意就已經生效。公證最大效力在於，房東房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時，房東不需要訴訟，就可以請求法院對房客強制執行。此時，房客欲保障自己權利則需主動向法院提起訴訟，並先負擔訴訟費用，等到判決確定是房客勝訴，才可以拿回被強制執行的東西。而且在這種情形下，房客負舉證責任較重，且訴訟經過之時間往往較久，即便勝訴判決確定，亦不見得有實益，所以對房客較不利。如果一定要公證，應該要加註："承租人或出租人如果有違反契約，皆應逕受強制執行"的條文。
參考資料
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房客,quot,房東,民法,土地法,租約,房屋,契約,公證,租金[ 快速連結 ] 其它回答( 1 ) | 意見( 2 ) | 評論( 0 )
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001
回答者： 阿川哥 ( 研究生 1 級 )
擅長領域： 房地產 | 生活法律
回答時間： 2010-05-24 17:20:36
[ 檢舉 ]
..一樓宏言讜論,十分了得!在下僅就實務面解說:因為租屋本來就是商業行為,有合約自當以合約內容規範!許多房客或對於經營缺乏信心,或心存僥倖,以為來年續約,可以降租若干.沒有簽三五年長約,等到生意漸入佳境,房東當然要求漲租喽!至於'裝潢--遷移或停業返還店面時,房東沒根據合約,要求拆除復原,就已經仁至義盡喽!妄想他出錢買您舊裝潢,門都沒有!! 參考資料：
阿川哥現任妙房東租屋中心執行長 1
001 意見者： 甜蜜專員 ( 初學者 5 級 )
發表時間： 2010-05-24 14:20:11
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發表時間： 2010-05-24 20:16:20
[ 檢舉 ] ..租賃營業店面如有裝修,建議大家合約至少要打3年至5年,不然第二年起房東漲租金甚至不租了,你將只能被迫接受或只能認賠了. 1 發表意見發表意見字數已達上限，要改成發表評論嗎？. 發表 取消 .
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